부동산 매매.임대사업자 대출 규제

최근 발표된 정책에 따르면, 2025년 9월 8일부터 수도권 및 규제지역 내에서 부동산 매매·임대사업자에 대한 주택담보대출(주담대)이 전면 금지되었습니다.

이는 LTV(담보인정비율) 0% 적용으로, 기존 규제지역 LTV 30% → 0%, 수도권 전체 및 비규제지역도 60%에서 0%로 완전 제한된 것입니다.

단, 국토교통부 장관이 인정하는 일부 예외적인 경우, 예를 들어 신축 주택을 담보로 하는 최초 대출, 공익법인이 운영하는 경우, 또는 임차인의 보증금을 반환해야 하는 경우 등에는 예외적으로 허용될 수 있습니다 .

●대출 규제 현황 요약 (2025년 9월 기준)

대상 지역 LTV 규제 현황

수도권 및 규제지역 매매·임대사업자 주담대 전면 금지 (LTV=0%)
일부 예외 조건 신축 최초 담보, 공익법인, 보증금 반환 등 (국토부 장관 인정 시 허용)
전세대출 한도 수도권 내 1주택자 전세자금 대출 한도 통일 (2억 원)



■ 현실적인 대출 대안은 없을까요?

1. 사업자 대출로 분류되는 장외 방식

기존에는 매매사업자 전용 주택구입대출이나 경락잔금대출(낙찰잔금 대출)이 가계대출 규제와 달리 비교적 자유롭게 활용되었지만, 이번 규제는 이 또한 차단된 것으로 보입니다 .

다만, 정책 발표 전 이미 대출 신청이 완료되었거나 계약금 납부 등 절차가 진행된 경우, 경과 규정에 따라 기존 조건이 적용될 수 있는 여지가 존재합니다 .



2. 전세자금 대출 활용 (1주택자에게는 한정적)

전세자금 대출 한도는 수도권 1주택자 기준 최대 2억 원으로 일원화되었으며, 이는 실수요 목적일 경우 일정 수준 유효한 대안이 될 수 있습니다. 하지만 임대사업자나 매매사업자 대출과는 성격이 다르기 때문에 충분한 대응책으로 보긴 어렵습니다 .


3. 공공 금융 지원 또는 보증제도 활용

현재 이와 관련된 명시적인 대체 대출 방식은 발표되지 않았습니다. 다만 정부 측은 예외 허용 조건을 통해 신규 주택 건설이나 공익 목적의 경우 일부 대출이 가능하다고 밝힌 만큼, 국토교통부 또는 금융기관을 통해 관련 예외 가능성에 대해 직접 문의해보는 것이 바람직합니다 .


4. 기존 대출의 유지 또는 전환 검토

이미 대출을 받은 경우라면, 전환이나 추가 미션 없이 유지 가능 여부를 금융기관에 확인해보는 것이 좋습니다. 또한 **경과 규정(예: 계약금 납부 완료, 대출 신청 접수 완료 등)**이 적용될 수 있는지도 꼭 점검해 보세요 .

■ 요약

현재 기준: 수도권·규제지역 내 매매·임대사업자에 대한 주담대는 전면 금지 (예외는 국토부 승인 필요).

대안이 제한적: 사업자 대출 우회 방식은 원칙적으로 차단되었고, 실수요 목적의 전세자금 대출만 일부 활용 가능.

예외 적용 가능성: 신축주택 최초 대출, 공익법인, 임차인 보증금 반환 등 일부 경우 예외 허용 가능.



■ 권장 조치

국토교통부 또는 금융기관에 예외 적용 가능 여부 문의.

기존 대출은 계약 상황에 따라 유지 혹은 전환 여부 확인.

공공금융기관(HF, 주택금융공사 등)에서 제공하는 보증제도나 대출 방안 탐색
등을 생각해 볼 수 있습니다.

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